Acquisto casa in costruzione: la novità 2019 per il contratto preliminare.

Un’importante novità per chi compra una casa in costruzione! Scoprila nel nostro articolo.

In passato ci siamo già occupati delle  tutele riservate a chi acquista un immobile in costruzione (puoi leggere il nostro approfondimento cliccando qui); in questo articolo vogliamo parlare della novità 2019 in materia, introdotta con il decreto legislativo 12 gennaio 2019, n. 14.

Quando si fa riferimento a compravendite di “immobili da costruire”, si tratta di contratti che hanno come oggetto il trasferimento di edifici per la cui costruzione sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare oppure la cui costruzione non sia ancora stata ultimata.

Questo delicato ambito, disciplinato dal decreto legislativo 122 del 20 giugno 2005, vedrà quindi delle importanti innovazioni introdotte dal D.Lgs. 14/2019.

In particolare, la legge attualmente vigente consente di stipulare il contratto preliminare di vendita (cioè il compromesso)«ed ogni altro contratto […] comunque diretto al successivo acquisto in capo a una persona fisica della proprietà» di un immobile da costruire anche nella forma della scrittura privata non autenticata.

Il decreto va a modificare la norma, stabilendo che questi contratti «devono essere stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata». In altre parole, il contratto preliminare di vendita per immobili in costruzione dovrà essere effettuato dal notaio.

Le nuove norme divengono applicabili ai contratti relativi a immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato dopo il 16 marzo 2019.

Per chi non rispetta questo obbligo la legge non prevede al momento una sanzione specifica, quindi sarà eventualmente da applicare la disposizione generale dell’articolo 1418 del Codice Civile, per il quale «il contratto è nullo quando è contrario a norme imperative» e sono nulli gli atti stipulati in una forma diversa da quella prescritta dalla legge.

Questa disposizione va quindi ad aggiungersi alle altre in materia, rappresentando un’ulteriore garanzia a tutela dell’acquirente.


Per maggiori informazioni, ti invitiamo a contattarci!

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Casa nuova o da ristrutturare? Consigli per scegliere quello che fa per te.

casa nuova o da ristrutturare

Quando si decide di comprare casa ci si prepara ad affrontare un periodo importante per la propria vita: quello della ricerca e della scelta dell’abitazione giusta. Quando prendi in considerazione un immobile per l’acquisto ci sono delle essenziali verifiche da fare; ma, ancora prima di arrivare a questo, sicuramente già si avverte il carico emotivo che una scelta simile comporta.

La prima cosa da fare è stabilire la zona in cui vivere negli anni a venire e la tipologia di immobile.

Qui nasce il dilemma: è meglio orientarsi su un immobile nuovo o da ristrutturare? Non c’è una risposta giusta o sbagliata, la scelta è davvero soggettiva e legata a vari fattori, non solo economici.

Quindi avventuriamoci insieme tra i vari pro e i contro che caratterizzano ciascuna di queste due possibilità, in modo che si possa poi tirare le somme per capire quale soluzione ti si addice di più!

casa nuova o da ristrutturare

La casa nuova.

Acquistare una nuova costruzione può essere la scelta giusta per chi non ama gestire situazioni che presentano diverse incognite. Comprando direttamente dal costruttore potrai vedere la realizzazione della tua casa e renderti conto dei vari aspetti che la caratterizzano, con la possibilità di scegliere personalmente i materiali da utilizzare per rivestimenti, porte e infissi. L’impresa ha sicuramente un capitolato di base delle finiture da proporti, ma tu puoi comunque optare per soluzioni extra-capitolato (ovviamente il prezzo varia in base ai prodotti che scegli). Una volta fatto questo, penserà a tutto la ditta di costruzioni e tu eviterai così di dover dedicare del tempo a seguire i lavori.

Inoltre scegliendo un immobile di nuova costruzione avrai la garanzia di avere una casa realizzata nel rispetto delle più moderne normative in materia di tenuta sismica ed efficienza energetica, molto più restrittive rispetto al passato. Quindi la casa sarà a basso impatto energetico e ambientale, garantito da certificazione energetica in classe A o B e grazie a tecniche di costruzione, tecnologie e materiali all’avanguardia, sicuramente diventerai proprietario di un’abitazione bella e tecnologica.

Inoltre l’acquisto su progetto ti permetterà di fare delle modifiche a tuo piacimento. Non potrai stravolgere il disegno, ma i cambiamenti che desideri renderanno la casa modellata sulle tue esigenze. A questo proposito possiamo dire che uno degli elementi a sfavore per chi sceglie il nuovo è la presenza di ambienti che, per quanto sicuramente disposti in modo funzionale, solitamente sono più piccoli rispetto a quelli offerti da una casa datata.

Si sa, le case di un tempo erano più generose in fatto di mq, soprattutto negli ambienti della zona giorno.

Altro svantaggio da non sottovalutare per chi acquista una casa di nuova costruzione è il prezzo, che supera l’usato del 10-25%. Ciò è dovuto anche al fatto che l’offerta è generalmente più limitata.

Infine, se il tuo sogno è comprare un’abitazione nuova ma ti intimorisce il pensiero di investire cifre importanti per una proprietà che concretamente ancora “non esiste” se non su progetto, o è in fase di costruzione, niente paura: la legge ha approntato una serie di cautele nei confronti dei rischi che possono presentarsi fino alla stipula del rogito, soprattutto rispetto al fallimento del costruttore. Troverai tutte le informazioni utili su questo argomento nel nostro articolo “Casa in costruzione: quali sono le tutele per chi acquista”.

La casa da ristrutturare.

Comprare una casa da ristrutturare è una scelta ideale per chi è particolarmente creativo, e soprattutto ha tanta voglia di trasformare gli spazi a sua disposizione affinché rispecchino il suo gusto.

Il prezzo di acquisto, come dicevamo, è decisamente più basso rispetto al nuovo e i vantaggi economici non finiscono qui. Infatti grazie al bonus ristrutturazione puoi recuperare in 10 anni il 50% delle spese effettuate per i lavori fino ad un massimo risparmio di 96.000 euro. Inoltre le imposte d’acquisto dovute sono più basse, come puoi verificare nella Guida per l’acquisto della casa dell’Agenzia delle Entrate.

Poi c’è da considerare che nella maggior parte dei casi le abitazioni costruite decenni fa sono caratterizzate da volumi differenti: stanze più ampie, soffiti più alti, spazi che ormai sono scomparsi. Tutto questo, una volta rimodernato in base al tuo gusto, ti farà scoprire veramente un modo tutto nuovo di vivere la casa.

Per intraprendere una ristrutturazione occorre tempo… ma anche una buona dose di pazienza e tanto entusiasmo, perché quando si lavora su case datate, c’è il rischio che da un momento all’altro salti fuori qualche pecca non preventivata. Per tutelarti in questo senso, prima dell’acquisto puoi comunque avvalerti della consulenza di un geometra o un architetto.

Alcuni potrebbero vivere questa esperienza come un vero incubo, con l’ansia che i lavori si possano prolungare più a lungo del previsto; se pensi di non avere l’indole giusta per affrontare serenamente una ristrutturazione impegnativa, questo tipo di immobile non fa per te. Meglio orientarsi su una casa nuova o comunque in buono stato.

Allora? Cosa hai scelto? Casa nuova o da ristrutturare? Faccelo sapere lasciandoci un commento!

P.S.: Hai bisogno di altre informazioni per chiarirti le idee? Per la tranquillità della tua ricerca, avere al tuo fianco un professionista sarà certamente di grande aiuto: da anni lo Studio Serena Immobiliare lavora nella zona di Empoli offrendo i migliori servizi immobiliari per garantire il buon esito delle operazioni immobiliari dei suoi clienti. Contattaci o vieni a trovarci in Agenzia in Piazza Don Minzoni 28 a Empoli (FI).

Ascolteremo le tue esigenze e ti proporremo solo soluzioni adatte, fino alla realizzazione del tuo sogno!

Ti aspettiamo…

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Le case sono “rinviliate” e se ne vendono molte di più!

“Sono rinviliate, Diego?” 
Con questa parola d’altri tempi, un vecchio “sensale” empolese (conosciutissimo in città) era solito chiederci -non senza un filo di preoccupazione- se i prezzi delle case fossero diminuiti nell’ultimo periodo.

Proprio in questi giorni è arrivata la risposta ufficiale con i dati del notariato: nel secondo semestre del 2018 le case sono “rinviliate” (= diminuite di prezzo) di un -5%, ma si sono anche vendute molte più case (+10,72%)!

I dati sono estremamente attendibili e devono quindi essere presi in seria considerazione da tutti gli attori del mercato immobiliare, che dovranno adeguare di conseguenza le proprie strategie.

Nel primo semestre 2018 sono state registrate 443.337 compravendite di immobili di qualsiasi genere, di cui 334.979 compravendite di fabbricati che registrano un aumento del 10,72% rispetto allo scorso anno a fronte di una continua riduzione dei prezzi. Infatti, se già il 2017 aveva fatto segnare un calo del -17% sui valori medi delle vendite di fabbricati (da 147 mila a 126.512 euro), tale calo si accentua di un ulteriore -5% nel primo semestre 2018 (118.356 euro). Accanto ad un aumento pressoché omogeneo di compravendite di fabbricati su tutte le varie fasce di prezzo, il dato più interessante appare l’aumento del +26,73% delle compravendite di valore superiore ai 900.000 euro.

 

Scoprite tutti i dati direttamente sul sito del notariato.

Ma, se volete pianificare al meglio la vostra presenza sul mercato immobiliare anche alla luce di queste nuove tendenze, vi aspettiamo direttamente in agenzia nello Studio Immobiliare Serena.

https://www.immobiliare-serena.it/

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Agente immobiliare 2.0

Eppoi mi vengono a dire che il modo di lavorare di un agente immobiliare non è cambiato… Oggi abbiamo affittato la nostra prima casa in videoconferenza!

Una giovane ragazza straniera, con un buon lavoro, si deve trasferire entro pochissimi giorni a Empoli e non ha tempo di venire in città in anticipo per fare “il giro delle case in affitto”. Come potevamo aiutarla?

In mattinata selezioniamo alcuni immobili, che le inviamo subito tramite mail, e lei sceglie quello che gli interessa approfondire, visitandolo virtualmente sul nostro sito: descrizione dettagliata dell’immobile, numerose foto professionali, virtual tour con foto panoramiche a 360°, video su YouTube.
Il pomeriggio organizziamo la nostra prima visita virtuale in videoconferenza tramite il 4G. Lei pone le domande, chiede di inquadrare certi dettagli, parla con l’attuale inquilino che occupa ancora l’appartamento, e poi decide… sarà la sua casa!
Torniamo in ufficio e prepariamo la proposta di conduzione. La caparra viene immediatamente versata al locatore tramite bonifico. Chiamiamo subito il proprietario (con cui abbiamo da anni un rapporto di fiducia) e in pochi minuti la sua proposta è accettata.

 

Affitto con visita virtuale concluso in meno di 8 ore.

Sì, ma quanto lavoro c’è dietro.

 


Mi chiamo Diego Calugi, ho 38 anni, e sono un agente immobiliare.
Gestisco lo Studio Immobiliare Serena insieme a Iride Tacconi ed ho una passione sincera per questo bellissimo lavoro e per tutto ciò che ruota intorno al mondo della casa.

 


3939914723
www.immobiliare-serena.it

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Affitti a canone concordato in aumento: quali vantaggi offre questo contratto?

Dati recenti dicono che a livello nazionale il contratto di locazione più utilizzato nel 2018 resta quello a canone libero da 4 anni + 4 (52,3%), seguito dai contratti a canone concordato (27,8%), che sono in aumento costante negli ultimi anni.

Quali sono le caratteristiche del contratto di affitto a canone concordato? Quali vantaggi offre a proprietario e inquilino?

Oltre al classico contratto di affitto in cui il canone è liberamente stabilito dall’accordo tra proprietario e inquilino e la durata è fissata dalla legge, la normativa italiana prevede la possibilità di stipulare contratti di locazione per immobili ad uso abitativo a canone concordato.

Si tratta di un tipo di contratto possibile in ogni comune italiano, caratterizzato da una durata di 3 anni + 2 (cioè durata triennale con possibilità di rinnovo per altri due anni) e da un canone determinato non dalla libera volontà delle parti, ma sulla base di precisi accordi territoriali tra le associazioni di proprietari e inquilini.

In pratica, non si può scegliere l’importo dell’affitto mensile, che dovrà rispettare specifiche regole.

Quindi per stipulare un contratto a canone concordato dovrai verificare quale sia l’accordo territoriale vigente nel territorio in cui è situato l’immobile da locare, che potrai scaricare dal sito istituzionale del tuo comune.

Qui troverai il modello di contratto da utilizzare e le indicazioni su come calcolare il canone.

Una volta stipulato, il contratto dovrà essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni.

Quali vantaggi offre la locazione a canone concordato?

Per il proprietario di casa i vantaggi fiscali riguardano:

  1. Chi sceglie di optare per la cedolare secca applicherà sull’intero canone annuo percepito l’aliquota del 10%, anziché quella del 21%.
  2. Chi sceglie di NON optare per la cedolare secca l’ammontare da dichiarare (ai fini dell’imponibile Irpef) è ridotto al 66,5% rispetto all’85% previsto per il trattamento non concordato e non cedolare secca;
  3. L’imposta di registrazione del contratto (se si è scelto di NON optare per la cedolare secca) con l’aliquota ridotta all’1,4% all’anno (calcolata sul valore annuale del canone) rispetto al 2% ordinario;
  4. La riduzione dell’aliquota Imu e Tasi pari al 25%: se il comune di riferimento prevede ad esempio un’aliquota pari al 6 per mille, il proprietario che ha in corso un contratto di affitto a canone concordato pagherà sulla base di un’aliquota del 4,5 per mille (6 per mille meno il 25%).

 

Invece per l’inquilino:

  1. Il canone concordato è vantaggioso innanzitutto perché inferiore rispetto a quello che avrebbe dovuto pagare stipulando un contratto a canone libero.
  2. Il testo del contratto di locazione non potrà contenere clausole diverse da quelle previste dal decreto ministeriale, mettendo così al riparo l’inquilino da possibili pattuizioni per lui svantaggiose.
  3. Inoltre c’è un vantaggio fiscale riferito alla fascia di soggetti con basso reddito, che possono usufruire di detrazioni fiscali sulla dichiarazione dei redditi. L’importo di tali detrazioni possono essere pari a:
    • 495,80 euro con un reddito al di sotto di 15.493,71 euro;
    • 247,90 euro se il reddito complessivamente non supera 30.987,41 euro.

 

Tuttavia per stipulare un contratto a canone concordato è necessario rispettare tutta una serie di precisi requisiti di legge, pena la decadenza dai suddetti benefici fiscali (e anche dalla cedolare secca!). Per questo, per sicurezza, è sempre meglio rivolgersi ad un agente immobiliare professionista, esperto di affitti, che sappia consigliarvi al meglio e assistervi nella stipula dei contratti a canone concordato.

Per avere maggiori informazioni e scegliere il contratto di locazione migliore per te, affidati alla guida di un professionista del settore. Lo Studio Immobiliare Serena ti aiuterà a stipulare un contratto di locazione corretto.

Se sei un proprietario, contattaci per una consulenza!

Se sei un inquilino, consulta le nostre numerose proposte di affitto!


Mi chiamo Diego Calugi, ho 38 anni, e sono un agente immobiliare.
Gestisco lo Studio Immobiliare Serena insieme a Iride Tacconi ed ho una passione sincera per questo bellissimo lavoro e per tutto ciò che ruota intorno al mondo della casa.

 


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