Coronavirus e mutui: si può sospendere il mutuo?

In un momento di crisi economica, come quello che stiamo vivendo, ogni aiuto economico può essere importante. Fra quelli messi in campo dallo Stato c’è anche (in taluni casi) la facoltà di sospendere il mutuo.

Lo Studio Immobiliare Serena in questo articolo cercherà di spiegarti quando è possibile sospendere il mutuo e quando può rivelarsi conveniente farlo.

CHI PUÒ RICHIEDERE LA SOSPENSIONE DEL MUTUO?
Puoi richiedere la sospensione del mutuo solo se rientri in una di queste casistiche:

  1. Dipendenti, in caso di  sospensione del lavoro o la riduzione dell’orario di lavoro per un periodo di almeno 30 giorni (ex all’art. 26 del D.L. n. 9/2020).
  2. Lavoratori autonomi e i liberi professionisti che abbiano registrato, in un trimestre successivo al 21 febbraio 2020, ovvero nel minor lasso di tempo intercorrente tra la data della domanda e la predetta data, un calo del proprio fatturato superiore al 33% del fatturato dell’ultimo trimestre 2019 in conseguenza della chiusura o della restrizione della propria attività operata in attuazione delle disposizioni adottate dall’autorità competente per l’emergenza coronavirus. (ec D.L. n. 18/2020 c.d. “Decreto Cura Italia”).
    NOTA BENE: In questo caso specifico (lavoratori autonomi e liberi professionisti) la sospensione potrà operare al massimo per un periodo di 9 mesi dall’entrata in vigore di detto Decreto.
  3. Cessazione del rapporto di lavoro subordinato a tempo indeterminato (come già previsto per il Fondo istituito con Legge n. 244 del 24/12/2007).
  4. Cessazione del rapporto di lavoro subordinato a tempo determinato (come già previsto per il Fondo istituito con Legge n. 244 del 24/12/2007).
  5. Cessazione dei rapporti di lavoro parasubordinato, o di rappresentanza commerciale o di agenzia (art. 409 n. 3 del c.p.c.) (come già previsto per il Fondo istituito con Legge n. 244 del 24/12/2007).
  6. Morte o riconoscimento di grave handicap ovvero di invalidità civile non inferiore all’80% (come già previsto per il Fondo istituito con Legge n. 244 del 24/12/2007).

 

QUALI SONO I REQUISITI OBBLIGATORI PER POTER RICHIEDERE LA SOSPENSIONE DEL MUTUO?
I presupposti per poter accedere alla sospensione del mutuo sono i seguenti:

  1. Il mutuo deve essere stato contratto per un importo non superiore ad Euro 250.000 (indipendente dal prezzo d’acquisto dell’immobile)
  2. Il mutuo deve essere in ammortamento da almeno 1 anno.
  3. Il mutuo non deve aver fruito di agevolazioni pubbliche.
  4. Non deve esserci, al momento della presentazione della domanda, un ritardo nei pagamenti  superiore ai 90 giorni.
  5. Non deve essere stata stipulata un’assicurazione a copertura del rischio perdita d’impiego, inabilità temporanea totale, o decesso.
  6. Il cliente non abbia già usufruito di una sospensione del mutuo complessiva pari a 18 mensilità.

 

ALTRE INFORMAZIONI RILEVANTI:

  • In caso di mutuo cointestato a due o più persone, è sufficiente che le condizioni di cui sopra sussistano nei confronti anche di uno soltanto dei mutuatari;
  • In caso di morte del mutuatario, la domanda può essere presentata dal co-intestatario del mutuo o dall’erede subentrato nell’intestazione del mutuo. In quest’ultimo caso l’erede che presenta la domanda dovrà avere accettato l’eredità e trasferito nell’immobile oggetto del mutuo la sua residenza.
  • In ragione dell’eccezionalità della situazione, si evidenzia che per un periodo di 9 mesi dall’entrata in vigore del Decreto Cura Italia, è stato eliminato il requisito della presentazione del modello ISEE al fine di facilitare l’accesso al Fondo di Solidarietà.

 

COSTI E DURATA DELLA SOSPENSIONE:

  • La sospensione potrà essere accordata per un massimo di 18 mesi (comprensivi dei mesi di sospensione di cui si sia già usufruito in precedenza)
  • Le rate sospese saranno accodate al piano di ammortamento originario. Pertanto la sospensione della rata comporterà un allungamento della durata del finanziamento.
  • Al termine del periodo di sospensione, il mutuatario riprenderà a pagare l’importo della rata composto da capitale e interessi.
  • Durante tutto il periodo di sospensione, sul debito residuo matureranno interessi calcolati al tasso e con le modalità previste dal proprio contratto di mutuo.
  • Il Fondo di Solidarietà provvederà al pagamento di tali interessi nella misura pari al 50% degli interessi maturati sul debito residuo durante il periodo di sospensione. Il restante 50% sarà a carico del mutuatario.

 

VALUTA BENE SE TI CONVIENE!

  • La prima cosa su cui riflettere è che i mutui più datati hanno più capitale e meno interessi da restituire. Quindi sospendere un mutuo iniziato da poco sarà proporzionalmente più conveniente, perché sarà maggiore la quota su cui interverrà il rimborso del Fondo. 
  • Sono stati registrati casi di istituti di credito che in passato hanno negato la surroga a mutuatari che anni prima avevano fatto ricorso al Fondo di solidarietà per la sospensione delle rate. Quindi può non convenire chiedere la sospensione se si ha intenzione di richiedere la surroga del mutuo.

Il nostro consiglio è quello di rivolgersi alla propria banca e magari (per avere una seconda opinione) anche al vostro agente immobiliare, che saprà consigliarvi e indirizzarvi a un promotore finanziario di fiducia.


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Mi chiamo Diego Calugi, ho 38 anni, e sono un agente immobiliare.
Gestisco lo Studio Immobiliare Serena insieme a Iride Tacconi ed ho una passione sincera per questo bellissimo lavoro e per tutto ciò che ruota intorno al mondo della casa.

 


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Coronavirus e affitti: può l’inquilino dare disdetta?

Locazioni.

In un momento di crisi economica, il canone di affitto può rivelarsi oneroso da sostenere per l’inquilino, ma rappresenta anche un’importante fonte di reddito su cui il proprietario fa affidamento. 


Quali possibilità sono a disposizione del conduttore per sciogliersi legittimamente dal contratto?
A provare a rispondere è lo Studio Immobiliare Serena.

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Per interrompere il contratto di locazione in essere un conduttore può utilizzare uno dei seguenti strumenti:

  1. Risoluzione consensuale del contratto.
  2. Recesso unilaterale del conduttore anche senza motivazione (se previsto dal contratto).
  3. Recesso unilaterale del conduttore per “gravi motivi”.

A queste possibilità si somma, ovviamente, la normale facoltà di disdetta unilaterale che il conduttore può esercitare alla scadenza naturale del contratto di locazione.

È essenziale sottolineare che, stante la vigente legislazione, non sembrano assolutamente utilizzabili, al fine di sciogliere anticipatamente il contratto di locazione, i due seguenti istituti:

  1. Impossibilità sopravvenuta
  2. Eccessiva onerosità sopravvenuta 

 

Esaminiamole insieme:

1- RISOLUZIONE CONSENSUALE DEL CONTRATTO

Le parti di comune accordo possono interrompere il contratto di locazione in qualunque momento. Per farlo serve però il pieno consenso del proprietario del conduttore. 

Atre considerazioni in merito:

  • Col consenso delle parti, il rapporto di locazione può interrompersi in qualunque momento, anche senza preavviso.
  • In caso di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione (es. negozio) è essenziale una scrittura privata, che specifichi che il recesso è stato richiesto dal solo conduttore, il quale -contestualmente- rinuncia all’indennizzo che gli spetterebbe per legge ex Art. 34, L. 27 luglio 1978, n. 392.

 

2- RECESSO UNILATERALE DEL CONDUTTORE (MA SOLO SE TALE FACOLTÀ È PREVISTA NEL CONTRATTO) 

“È in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.”  (Art. 4 comma 1, L. 27 luglio 1978, n. 392).
(Per le locazioni commerciali si fa invece riferimento all’Art. 27, L. 27 luglio 1978, n. 392)

Atre considerazioni in merito:

  • Tutti i contratti di locazione ad uso abitativo stipulati presso lo Studio Immobiliare Serena prevedono (salvo rarissime eccezioni) questa possibilità e, dove ciò è possibile per legge, anche con un preavviso ridotto di 3 mesi.
  • In questo caso il canone di locazione è comunque dovuto per tutti i mesi di preavviso previsti dal contratto (che, in caso di contratto ad uso abitativo a canone concordato, sono fissati per legge in 6 mesi).

 

3- RECESSO UNILATERALE DEL CONDUTTORE PER GRAVI MOTIVI

“Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.” (Art. 4 comma 2, L. 27 luglio 1978, n. 392).
(Per le locazioni commerciali si fa invece riferimento all’Art. 27, L. 27 luglio 1978, n. 392).
Ma quali sono questi “gravi motivi”?
I gravi motivi di recesso unilaterale del conduttore non sono individuati dalla legge in modo tassativo ma, come chiarito dalla giurisprudenza, devono sostanziarsi in fatti oggettivi, involontari, imprevedibili, e sopravvenuti alla costituzione del rapporto e tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la prosecuzione del rapporto locativo.
Riteniamo che l’attuale emergenza da Coronavirus possa sicuramente configurare “gravi motivi” per il recesso.

Atre considerazioni in merito:

  • In questo caso il canone di locazione è comunque dovuto per tutti i 6 (SEI) mesi di preavviso previsti dalla legge.
  • Anche se la facoltà di recesso senza motivi fosse esclusa dal contratto, è sempre e comunque possibile il recesso per gravi motivi, in deroga a qualunque patto diverso stabilito nel contratto.

 

QUINDI COME DEVO COMPORTARMI SE IL CONDUTTORE CHIEDE DI RECEDERE ANTICIPATAMENTE DAL CONTRATTO?

Prima di adire le vie legali, è sempre opportuno aprire un canale di interlocuzione fra locatore e conduttore, al fine di trovare una soluzione condivisa che possa recare il minor danno possibile a entrambe le parti.

Il nostro consiglio è quello di rivolgerti in prima battuta all’agenzia immobiliare che ti ha assistito nella ricerca dell’immobile: vi troverai un professionista capace di aiutarti e consigliarti.


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Lo Studio Immobiliare Serena è al tuo fianco per aiutarti, che tu sia un conduttore o un locatore. Contattaci subito e troveremo insieme il modo giusto per affrontare le tue difficoltà legate alla locazione del tuo immobile.

 


Mi chiamo Diego Calugi, ho 38 anni, e sono un agente immobiliare.
Gestisco lo Studio Immobiliare Serena insieme a Iride Tacconi ed ho una passione sincera per questo bellissimo lavoro e per tutto ciò che ruota intorno al mondo della casa.

 


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Il real estate ai tempi del coronavirus #1

Allo Studio Immobiliare Serena non ci fermiamo per colpa del virus.
E tanti clienti, insieme a noi, non hanno alcuna intenzione di fermarsi.

Poco fa Luisa (una signora di origini cinesi che abita a Sovigliana da 25 anni) ha comprato il terratetto da ristrutturare di Giuliano (un signore italiano ultra-settantenne). Lei darà una nuova spettacolare casa alla sua famiglia, mentre Giuliano alienerà un immobile di cui da tempo non ha più bisogno.

Grazie a Luisa e Giuliano, che sono andati avanti nonostante il virus, un sacco di professionisti nelle prossime settimane lavoreranno normalmente: il qui presente agente immobiliare (!!!), l’architetto, il promotore finanziario, la banca, il muratore, l’idraulico, il mobiliere, il piastrellista, l’imbianchino, il traslocatore, e chissà quanti altri…

L’unica differenza? Dopo aver firmato la proposta d’acquisto, Luisa e Giuliano non si sono stretti la mano. 😊


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Lo Studio Immobiliare Serena è al tuo fianco per aiutarti in questo momento così difficile.
Contattaci subito.

 


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