In un momento di crisi economica, il canone di affitto può rivelarsi oneroso da sostenere per l’inquilino, ma rappresenta anche un’importante fonte di reddito su cui il proprietario fa affidamento.
Quali possibilità sono a disposizione del conduttore per sciogliersi legittimamente dal contratto?
A provare a rispondere è lo Studio Immobiliare Serena.
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Per interrompere il contratto di locazione in essere un conduttore può utilizzare uno dei seguenti strumenti:
- Risoluzione consensuale del contratto.
- Recesso unilaterale del conduttore anche senza motivazione (se previsto dal contratto).
- Recesso unilaterale del conduttore per “gravi motivi”.
A queste possibilità si somma, ovviamente, la normale facoltà di disdetta unilaterale che il conduttore può esercitare alla scadenza naturale del contratto di locazione.
È essenziale sottolineare che, stante la vigente legislazione, non sembrano assolutamente utilizzabili, al fine di sciogliere anticipatamente il contratto di locazione, i due seguenti istituti:
- Impossibilità sopravvenuta
- Eccessiva onerosità sopravvenuta
Esaminiamole insieme:
1- RISOLUZIONE CONSENSUALE DEL CONTRATTO
Le parti di comune accordo possono interrompere il contratto di locazione in qualunque momento. Per farlo serve però il pieno consenso del proprietario del conduttore.
Atre considerazioni in merito:
- Col consenso delle parti, il rapporto di locazione può interrompersi in qualunque momento, anche senza preavviso.
- In caso di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione (es. negozio) è essenziale una scrittura privata, che specifichi che il recesso è stato richiesto dal solo conduttore, il quale -contestualmente- rinuncia all’indennizzo che gli spetterebbe per legge ex Art. 34, L. 27 luglio 1978, n. 392.
2- RECESSO UNILATERALE DEL CONDUTTORE (MA SOLO SE TALE FACOLTÀ È PREVISTA NEL CONTRATTO)
“È in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.” (Art. 4 comma 1, L. 27 luglio 1978, n. 392).
(Per le locazioni commerciali si fa invece riferimento all’Art. 27, L. 27 luglio 1978, n. 392)
Atre considerazioni in merito:
- Tutti i contratti di locazione ad uso abitativo stipulati presso lo Studio Immobiliare Serena prevedono (salvo rarissime eccezioni) questa possibilità e, dove ciò è possibile per legge, anche con un preavviso ridotto di 3 mesi.
- In questo caso il canone di locazione è comunque dovuto per tutti i mesi di preavviso previsti dal contratto (che, in caso di contratto ad uso abitativo a canone concordato, sono fissati per legge in 6 mesi).
3- RECESSO UNILATERALE DEL CONDUTTORE PER GRAVI MOTIVI
“Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.” (Art. 4 comma 2, L. 27 luglio 1978, n. 392).
(Per le locazioni commerciali si fa invece riferimento all’Art. 27, L. 27 luglio 1978, n. 392).
Ma quali sono questi “gravi motivi”?
I gravi motivi di recesso unilaterale del conduttore non sono individuati dalla legge in modo tassativo ma, come chiarito dalla giurisprudenza, devono sostanziarsi in fatti oggettivi, involontari, imprevedibili, e sopravvenuti alla costituzione del rapporto e tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la prosecuzione del rapporto locativo.
Riteniamo che l’attuale emergenza da Coronavirus possa sicuramente configurare “gravi motivi” per il recesso.
Atre considerazioni in merito:
- In questo caso il canone di locazione è comunque dovuto per tutti i 6 (SEI) mesi di preavviso previsti dalla legge.
- Anche se la facoltà di recesso senza motivi fosse esclusa dal contratto, è sempre e comunque possibile il recesso per gravi motivi, in deroga a qualunque patto diverso stabilito nel contratto.
QUINDI COME DEVO COMPORTARMI SE IL CONDUTTORE CHIEDE DI RECEDERE ANTICIPATAMENTE DAL CONTRATTO?
Prima di adire le vie legali, è sempre opportuno aprire un canale di interlocuzione fra locatore e conduttore, al fine di trovare una soluzione condivisa che possa recare il minor danno possibile a entrambe le parti.
Il nostro consiglio è quello di rivolgerti in prima battuta all’agenzia immobiliare che ti ha assistito nella ricerca dell’immobile: vi troverai un professionista capace di aiutarti e consigliarti.
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Lo Studio Immobiliare Serena è al tuo fianco per aiutarti, che tu sia un conduttore o un locatore. Contattaci subito e troveremo insieme il modo giusto per affrontare le tue difficoltà legate alla locazione del tuo immobile.
Mi chiamo Diego Calugi, ho 38 anni, e sono un agente immobiliare.
Gestisco lo Studio Immobiliare Serena insieme a Iride Tacconi ed ho una passione sincera per questo bellissimo lavoro e per tutto ciò che ruota intorno al mondo della casa.
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