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Mutuo: le domande più frequenti di chi compra casa

Acquistare Casa

Il mutuo è un prestito in denaro erogato da un istituto di credito e che viene richiesto per sopperire alla mancanza di una parte della somma necessaria per acquistare, costruire o ristrutturare un immobile.

In questo articolo ci occupiamo del mutuo ipotecario e rispondiamo in modo semplice ai dubbi più comuni di chi compra casa.

1. Chi può richiedere un mutuo?

A livello anagrafico l’aspirante mutuatario deve avere la maggiore età ed essere cittadino italiano o cittadino straniero con residenza in Italia.

Dal punto di vista economico, chi richiede un mutuo deve dimostrare alla banca di essere in grado di restituire la somma avuta in prestito tramite specifica documentazione.

2. Quali documenti presentare alla banca?

Il finanziamento viene concesso sulla base di precise valutazioni.

A seconda che il richiedente sia un libero professionista o un privato la documentazione da presentare alla banca varia.

Nello specifico i documenti richiesti possono cambiare anche in base all’istituto, ma in generale occorrono:

  • per lavoratori autonomi → le ultime dichiarazioni dei redditi, certificazione della Camera di Commercio, eventuale iscrizione all’albo;
  • per lavoratori dipendenti → dichiarazione del datore di lavoro che certifichi l’anzianità di servizio, ultima busta paga, copia del modello CUD (oppure modello 730 o modello Unico).

3. Come si restituisce il prestito?

Tramite il pagamento di rate composte da: quota capitale e quota interessi. Quest’ultima va a formare il compenso spettante alla banca che presta il capitale.

Il piano d’ammortamento più comune in Italia è quello a rate costanti (detto anche “francese”), in cui le due componenti seguono andamenti inversi: la quota interessi diminuisce via via che si pagano le rate e quella di capitale aumenta.

4. Tra quali tassi si può scegliere?

Esistono vari tipi di mutuo in base al tasso di interesse, che può essere:

  • FISSO: resta identico per tutta la durata del contratto;
  • VARIABILE: di base è più conveniente del fisso, ma a scadenze prestabilite può variare perché è legato alle oscillazioni di un parametro di riferimento stabilito su mercati monetari e finanziari;
  • MISTO: il tasso passa da fisso a variabile o viceversa in base alle condizioni stabilite da contratto.

5. In quanto tempo si restituisce il prestito?

Il mutuo ha durata variabile: in genere dai 5 ai 20 anni, ma alcune banche in condizioni particolari sono disposte a diluirlo in tempi ancora più lunghi.

Ovviamente più si allungano i tempi, più basso sarà l’importo delle rate ma maggiori gli interessi.

6.Qual è l’importo massimo finanziabile?

Si solito la banca concede un importo che non supera l’80% del valore del bene da acquistare.

A volte gli istituti di credito concedono mutui che vanno oltre questa percentuale, ma chiedendo maggiori garanzie e spesso applicando condizioni meno vantaggiose per il cliente.

7. Quali garanzie chiede la banca?

L’ipoteca è una garanzia reale. Viene costituita mediante l’iscrizione in pubblici registri e può colpire solo beni immobili.

In caso di insolvenza da parte del debitore, l’ipoteca attribuisce alla banca la possibilità di espropriare in via privilegiata i beni vincolati a garanzia del suo credito.

8. Quanto costa accendere un mutuo?

Quando si sottoscrive un mutuo, bisogna tenere conto anche di:

  • spese di istruttoria, ovvero il costo delle pratiche necessarie all’erogazione del mutuo, di cui normalmente la banca chiede il rimborso al cliente;
  • spese per la perizia tecnica immobiliare utile a valutare il bene da ipotecare;
  • spese notarili per il contratto di mutuo e l’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari;
  • imposta sostitutiva;
  • costo dell’assicurazione a copertura di danni sull’immobile.

Hai altri dubbi? Per maggiori informazioni lascia un commento o contatta lo Studio Immobiliare Serena: oltre ad assisterti in ogni fase del tuo acquisto immobiliare, sapremo consigliarti anche nella ricerca del mutuo, aiutandoti ad individuare il finanziamento più adatto a te.

Ti aspettiamo!

Mi chiamo Diego Calugi, ho 38 anni, e sono un agente immobiliare.
Gestisco lo Studio Immobiliare Serena insieme a Iride Tacconi ed ho una passione sincera per questo bellissimo lavoro e per tutto ciò che ruota intorno al mondo della casa.

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Coronavirus e mutui: si può sospendere il mutuo?

Acquistare Casa, Consigli Immobiliari

In un momento di crisi economica, come quello che stiamo vivendo, ogni aiuto economico può essere importante. Fra quelli messi in campo dallo Stato c’è anche (in taluni casi) la facoltà di sospendere il mutuo.

Lo Studio Immobiliare Serena in questo articolo cercherà di spiegarti quando è possibile sospendere il mutuo e quando può rivelarsi conveniente farlo.

CHI PUÒ RICHIEDERE LA SOSPENSIONE DEL MUTUO?
Puoi richiedere la sospensione del mutuo solo se rientri in una di queste casistiche:

  1. Dipendenti, in caso di  sospensione del lavoro o la riduzione dell’orario di lavoro per un periodo di almeno 30 giorni (ex all’art. 26 del D.L. n. 9/2020).
  2. Lavoratori autonomi e i liberi professionisti che abbiano registrato, in un trimestre successivo al 21 febbraio 2020, ovvero nel minor lasso di tempo intercorrente tra la data della domanda e la predetta data, un calo del proprio fatturato superiore al 33% del fatturato dell’ultimo trimestre 2019 in conseguenza della chiusura o della restrizione della propria attività operata in attuazione delle disposizioni adottate dall’autorità competente per l’emergenza coronavirus. (ec D.L. n. 18/2020 c.d. “Decreto Cura Italia”).
    NOTA BENE: In questo caso specifico (lavoratori autonomi e liberi professionisti) la sospensione potrà operare al massimo per un periodo di 9 mesi dall’entrata in vigore di detto Decreto.
  3. Cessazione del rapporto di lavoro subordinato a tempo indeterminato (come già previsto per il Fondo istituito con Legge n. 244 del 24/12/2007).
  4. Cessazione del rapporto di lavoro subordinato a tempo determinato (come già previsto per il Fondo istituito con Legge n. 244 del 24/12/2007).
  5. Cessazione dei rapporti di lavoro parasubordinato, o di rappresentanza commerciale o di agenzia (art. 409 n. 3 del c.p.c.) (come già previsto per il Fondo istituito con Legge n. 244 del 24/12/2007).
  6. Morte o riconoscimento di grave handicap ovvero di invalidità civile non inferiore all’80% (come già previsto per il Fondo istituito con Legge n. 244 del 24/12/2007).

 

QUALI SONO I REQUISITI OBBLIGATORI PER POTER RICHIEDERE LA SOSPENSIONE DEL MUTUO?
I presupposti per poter accedere alla sospensione del mutuo sono i seguenti:

  1. Il mutuo deve essere stato contratto per un importo non superiore ad Euro 250.000 (indipendente dal prezzo d’acquisto dell’immobile)
  2. Il mutuo deve essere in ammortamento da almeno 1 anno.
  3. Il mutuo non deve aver fruito di agevolazioni pubbliche.
  4. Non deve esserci, al momento della presentazione della domanda, un ritardo nei pagamenti  superiore ai 90 giorni.
  5. Non deve essere stata stipulata un’assicurazione a copertura del rischio perdita d’impiego, inabilità temporanea totale, o decesso.
  6. Il cliente non abbia già usufruito di una sospensione del mutuo complessiva pari a 18 mensilità.

 

ALTRE INFORMAZIONI RILEVANTI:

  • In caso di mutuo cointestato a due o più persone, è sufficiente che le condizioni di cui sopra sussistano nei confronti anche di uno soltanto dei mutuatari;
  • In caso di morte del mutuatario, la domanda può essere presentata dal co-intestatario del mutuo o dall’erede subentrato nell’intestazione del mutuo. In quest’ultimo caso l’erede che presenta la domanda dovrà avere accettato l’eredità e trasferito nell’immobile oggetto del mutuo la sua residenza.
  • In ragione dell’eccezionalità della situazione, si evidenzia che per un periodo di 9 mesi dall’entrata in vigore del Decreto Cura Italia, è stato eliminato il requisito della presentazione del modello ISEE al fine di facilitare l’accesso al Fondo di Solidarietà.

 

COSTI E DURATA DELLA SOSPENSIONE:

  • La sospensione potrà essere accordata per un massimo di 18 mesi (comprensivi dei mesi di sospensione di cui si sia già usufruito in precedenza)
  • Le rate sospese saranno accodate al piano di ammortamento originario. Pertanto la sospensione della rata comporterà un allungamento della durata del finanziamento.
  • Al termine del periodo di sospensione, il mutuatario riprenderà a pagare l’importo della rata composto da capitale e interessi.
  • Durante tutto il periodo di sospensione, sul debito residuo matureranno interessi calcolati al tasso e con le modalità previste dal proprio contratto di mutuo.
  • Il Fondo di Solidarietà provvederà al pagamento di tali interessi nella misura pari al 50% degli interessi maturati sul debito residuo durante il periodo di sospensione. Il restante 50% sarà a carico del mutuatario.

 

VALUTA BENE SE TI CONVIENE!

  • La prima cosa su cui riflettere è che i mutui più datati hanno più capitale e meno interessi da restituire. Quindi sospendere un mutuo iniziato da poco sarà proporzionalmente più conveniente, perché sarà maggiore la quota su cui interverrà il rimborso del Fondo. 
  • Sono stati registrati casi di istituti di credito che in passato hanno negato la surroga a mutuatari che anni prima avevano fatto ricorso al Fondo di solidarietà per la sospensione delle rate. Quindi può non convenire chiedere la sospensione se si ha intenzione di richiedere la surroga del mutuo.

Il nostro consiglio è quello di rivolgersi alla propria banca e magari (per avere una seconda opinione) anche al vostro agente immobiliare, che saprà consigliarvi e indirizzarvi a un promotore finanziario di fiducia.

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“Il real estate ai tempi del coronavirus”: un ciclo di articoli per affrontare insieme l’emergenza!

 

Mi chiamo Diego Calugi, ho 38 anni, e sono un agente immobiliare.
Gestisco lo Studio Immobiliare Serena insieme a Iride Tacconi ed ho una passione sincera per questo bellissimo lavoro e per tutto ciò che ruota intorno al mondo della casa.

 

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L’immobile perfetto per un investimento sicuro.

Consigli Immobiliari, Mercato immobiliare

 

Investire nel mattone resta uno dei metodi più validi e sicuri per far fruttare i propri risparmi e questo 2018 sembra proprio l’anno giusto per approfittare delle condizioni favorevoli del mercato e dei prezzi degli immobili ancora bassi.

Sebbene un acquisto immobiliare sia generalmente una scelta vincente, le cautele non sono mai troppe ed è necessario orientarsi bene nella vasta offerta, scegliendo con cura l’immobile più adeguato al tipo di operazione che abbiamo intenzione di effettuare.

Il tipico investimento immobiliare prevede di acquistare un immobile, da affittare, per poi rivenderlo dopo qualche anno (andando a consolidare una plusvalenza rispetto al prezzo di acquisto).
Le opportunità d’investimento in questo momento non mancano: servono però un pò di sana intraprendenza e i consigli di un buon agente immobiliare professionista.

 

Ma quale immobile acquistare?
Scoprilo grazie ai consigli dello Studio Immobiliare Serena!

L’aspetto economico.

Per prima cosa devi avere ben chiaro il budget che intendi impiegare per il tuo investimento immobiliare: diversifica sempre il tuo patrimonio e non fare MAI il passo più lungo della gamba.
Ogni investimento deve essere una fonte di soddisfazione, non di preoccupazione!

Decidi se vuoi investire solo i tuoi soldi o se intendi utilizzare anche un mutuo bancario per coprire parte delle spese. Dati i tassi minimi dei mutui attuali, anche questa scelta oggi può risultare conveniente, soprattutto perché il prestito ottenuto dalla banca potrebbe ripagarsi con facilità proprio grazie al reddito procurato dal nuovo immobile.

Tra le spese a cui vai incontro devi calcolare non solo l’eventuale mutuo, ma anche gli altri costi dell’operazione, fra cui: le tasse dovute per la seconda casa, i compensi dovuti ai professionisti coinvolti nell’operazione, le eventuali spese di condominio e di manutenzione, ecc..
Metti al tuo fianco un buon agente immobiliare professionista e lui ti aiuterà a fare chiarezza su tutte le spese e i costi a cui stai andando incontro; solo così potrai valutare davvero se l’investimento che hai di fronte è conveniente oppure no. 

 

Le caratteristiche dell’immobile giusto.

1.Il luogo giusto.

L’immobile giusto è quello che… si trova nella zona giusta.

Non è indispensabile che il tuo immobile sia in centro città, ma è molto meglio se si trova vicino a una stazione o comunque se è ben collegato a servizi e mezzi pubblici. Oggi infatti gli inquilini più referenziati sono spesso i pendolari, che si spostano per lavoro; una posizione strategia vicino ai servizi darà maggiore stabilità e maggiore redditività al tuo investimento.
Se c’è qualcosa che questa lunga crisi ci ha insegnato è che anche nei periodi più bui la richiesta di abitazioni vicino alle stazioni ferroviarie resta forte e stabile. E in questo la stazione di Empoli, con la sua posizione equidistante da Firenze e da Pisa, è assolutamente imbattibile.

Conoscere le caratteristiche di una zona è importantissimo, perché aiuta a capire quali sono le future possibilità di sviluppo del territorio e qual’è il tipo di persone che ci vive; queste informazioni sono essenziali per prevedere meglio le possibilità di guadagno nel lungo periodo.
Facile constatare quali siano le zone più richieste oggi, ma… fra dieci anni? Per saperlo ci vuole una visione di lungo periodo.

Ecco alcune delle domande che è necessario porsi:
– Chi tipicamente vive in questo quartiere, sarebbe un buon inquilino?
– Quanto distano i mezzi pubblici e i servizi essenziali?
– Come sarà questo quartiere fra una decina di anni?
– Quali sono i canoni d’affitto medi?

 

2.Dimensioni e condizioni dell’immobile giusto.

Per investimento non è necessario comprare case grandi, anzi! Spesso gli immobili piccoli sono i più facili e convenienti da affittare e da gestire, anche perché sono quelli maggiormente richiesti dagli inquilini più affidabili: i giovani.

L’immobile che acquisti per investimento non deve necessariamente avere tutte le caratteristiche e le comodità dell’abitazione dei “tuoi” sogni, ma deve essere un’abitazione gradevole e moderna, in ottimo stato, da affittare ad altri e poi da rivendere tra qualche anno!
Quindi non dimenticare mai qual’è lo scopo: acquistare, affittare e magari rivendere con una plusvalenza quando sarà il momento giusto.

Se invece vuoi metterti in gioco (e contemporaneamente risparmiare sul costo di acquisto!) potresti anche orientarti su un appartamento da ristrutturare. In questo modo potrai anche recuperare il 50% dei costi di ristrutturazione ripartiti in 10 anni e aggiungere così un tocco personale che renderà l’appartamento più bello e perciò più facile da affittare a inquilini referenziati.
Se però non vuoi fare una ristrutturazione, assicurati che l’immobile sia in ottime condizioni e che il condominio non necessiti di lavori straordinari.

 

3.Altre considerazioni da fare.

Se non hai fretta e vuoi massimizzare i tuoi guadagni, potresti invece orientarti su una nuda proprietà. Si tratta di una forma di investimento particolarmente vantaggiosa, ma che dà i suoi frutti solo nel medio/lungo periodo.

Prendi in considerazione anche gli immobili già affittati; per te potrebbe essere una scelta vantaggiosa soprattutto se dalla documentazione avrai modo di verificare che l’inquilino ha sempre pagato regolarmente il canone mensile. Questo sarà un motivo di tranquillità in più, perché avrai già la certezza di partire con il piede giusto!

 

L’agente immobiliare giusto.

Per il tuo investimento immobiliare assicurati di rivolgerti a un agente immobiliare professionista che abbia ampia esperienza negli affitti. Molte agenzie si occupano di locazioni solo occasionalmente e quindi conoscono poco questa importante faccia del mercato.
Per il tuo investimento assicurati di rivolgerti ad un’agenzia leader nel settore delle locazioni nella tua città: solo chi conosce bene il mondo degli affitti può consigliarti con cognizione di causa nel tuo investimento!

E solo un’agenzia con una larga esperienza nelle locazioni, potrà negli anni garantirti un affitto sicuro e redditizio.

 

Mi chiamo Diego Calugi, ho 38 anni, e sono un agente immobiliare.
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