Categoria: Affittare casa

Lo Studio Immobiliare Serena ti spiega in che modo è possibile ridurre il canone di locazione.

Nei giorni scorsi ti ho già spiegato come può fare un inquilino per recedere da un contratto di locazione divenuto troppo oneroso a causa dell’attuale emergenza. Tuttavia alcuni recenti articoli di giornale hanno gettato un po’ di confusione sulla materia e quindi ho deciso di tornare nuovamente sull’argomento.

L’inquilino in difficoltà a causa dell’emergenza ha diritto di vedersi ridotto il canone di locazione?
NO.
L’inquilino NON ha diritto di vedersi ridotto il canone. Non c’è nessuna norma di legge che riconosca un diritto per gli inquilini (o un obbligo per i proprietari) di rivedere l’ammontare del canone. E non esiste nessuna agevolazione per i pensionati, né per chi ha lasciato la casa nella sede di lavoro e ora lavora in smart working altrove.

 

Quindi, quali sono le opzioni a disposizione dell’inquilino?
L’inquilino ha a disposizione le seguenti possibilità:

1. L’inquilino può contattare il proprietario e chiedergli una riduzione del canone. Ma sarà il proprietario a doverla concedere di sua volontà, per “spirito di liberalità” (ed è, appunto, il caso di cui si occupa questo articolo)
2. Se si tratta dell’affitto di un negozio, l’inquilino in regola con i pagamenti può almeno ottenere dall’erario un credito del 60%, ma solo per il mese di Marzo 2020 (vedi articolo dedicato).
3. L’inquilino può recedere dal contratto secondo le modalità previste dalla legge e dal contratto stesso. In questo caso l’emergenza Coronavirus è sicuramente motivo di disdetta “per giusta causa” (vedi articolo dedicato).

 

Per quali contratti di locazione si può ridurre il canone?
PER TUTTI.
La riduzione consensuale del canone di locazione è ammessa per qualunque contratto di locazione e in tutte e circostanze.
E quindi:

• Sia per uso abitativo, che per uso commerciali;
• Qualunque sia la durata del contratto (4+4, 3+2, transitorio, ecc.);
• Qualunque sia il regime fiscale del proprietario (tassazione ordinaria o cedolare secca). 

 

Cosa scrivere nell’accordo di riduzione consensuale del canone?
L’accordo deve avere forma scritta, deve essere firmato da entrambe le parti, e deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate.
Esso deve contenere:

• Un riferimento al contratto in essere, con gli estremi della registrazione e la data di stipula;
• I dati di locatore e di inquilino;
• L’indicazione del canone annuale inizialmente stabilito;
• Il canone ridotto sul quale ci si è accordati;
• Il numero di mesi per i quali l’inquilino pagherà l’importo ridotto.

 

Quanto tempo si ha a disposizione per registrare l’accordo di riduzione del canone?
Per evitare di pagare le imposte sui canoni non riscossi è necessario che l’accordo sia registrato entro 30 giorni (dalla stipula, oppure dal giorno in cui tale accordo entra in vigore).
Tuttavia, stante l’emergenza per il Coronavirus, i termini per tale registrazione sono prorogati al 30 Giugno 2020.

 

Come si registra l’accordo di riduzione del canone?
Per registrare l’accordo di riduzione del canone occorre compilare il Modello 69, reperibile sul sito delle Entrate.
È quindi necessario:

• Indicare nel Modello 69 gli estremi della registrazione del contratto;
• Allegare l’accordo firmato da entrambe le parti;
• Inviare il tutto esclusivamente allo Ufficio dell’Agenzia delle Entrate presso il quale è stato registrato il contratto di locazione.

 

Altre precisazioni:

• Non sono dovute spese di registrazione e l’atto è esente da bollo. Quindi non c’è nessuna spesa;
• Non sarà necessario nessuna comunicazione all’Agenzia alla ripresa del normale pagamento. 
• Per evitare spostamenti, l’accordo di riduzione del canone può essere firmato anche via mail.

 

Tutto chiaro?
Restiamo a vostra disposizione per qualunque necessità, inclusa la possibilità di occuparci noi dei rapporti con i tuoi inquilini e di tutta la burocrazia necessaria.

 

(Il real estate al tempo del coronavirus #8)

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“Mi chiamo Diego Calugi, ho 38 anni, e sono agente immobiliare.
Gestisco lo Studio Immobiliare Serena insieme a Iride Tacconi ed ho una passione sincera per questo bellissimo lavoro e per tutto ciò che ruota intorno al mondo della casa.

 

 

 

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Lo Studio Immobiliare Serena è al tuo fianco per aiutarti in questo momento così difficile.
Contattaci subito.3939914723
www.immobiliare-serena.it

In un momento di crisi economica, il canone di affitto può rivelarsi oneroso da sostenere per l’inquilino, ma rappresenta anche un’importante fonte di reddito su cui il proprietario fa affidamento. 

Quali possibilità sono a disposizione del conduttore per sciogliersi legittimamente dal contratto?
A provare a rispondere è lo Studio Immobiliare Serena.

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Per interrompere il contratto di locazione in essere un conduttore può utilizzare uno dei seguenti strumenti:

1. Risoluzione consensuale del contratto.
2. Recesso unilaterale del conduttore anche senza motivazione (se previsto dal contratto).
3. Recesso unilaterale del conduttore per “gravi motivi”.

A queste possibilità si somma, ovviamente, la normale facoltà di disdetta unilaterale che il conduttore può esercitare alla scadenza naturale del contratto di locazione.

È essenziale sottolineare che, stante la vigente legislazione, non sembrano assolutamente utilizzabili, al fine di sciogliere anticipatamente il contratto di locazione, i due seguenti istituti:

1. Impossibilità sopravvenuta
2. Eccessiva onerosità sopravvenuta 

 

Esaminiamole insieme:

1- RISOLUZIONE CONSENSUALE DEL CONTRATTO

Le parti di comune accordo possono interrompere il contratto di locazione in qualunque momento. Per farlo serve però il pieno consenso del proprietario del conduttore. 

Atre considerazioni in merito:

• Col consenso delle parti, il rapporto di locazione può interrompersi in qualunque momento, anche senza preavviso.
• In caso di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione (es. negozio) è essenziale una scrittura privata, che specifichi che il recesso è stato richiesto dal solo conduttore, il quale -contestualmente- rinuncia all’indennizzo che gli spetterebbe per legge ex Art. 34, L. 27 luglio 1978, n. 392.

 

2- RECESSO UNILATERALE DEL CONDUTTORE (MA SOLO SE TALE FACOLTÀ È PREVISTA NEL CONTRATTO) 

“È in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.”  (Art. 4 comma 1, L. 27 luglio 1978, n. 392).
(Per le locazioni commerciali si fa invece riferimento all’Art. 27, L. 27 luglio 1978, n. 392)

Atre considerazioni in merito:

• Tutti i contratti di locazione ad uso abitativo stipulati presso lo Studio Immobiliare Serena prevedono (salvo rarissime eccezioni) questa possibilità e, dove ciò è possibile per legge, anche con un preavviso ridotto di 3 mesi.
• In questo caso il canone di locazione è comunque dovuto per tutti i mesi di preavviso previsti dal contratto (che, in caso di contratto ad uso abitativo a canone concordato, sono fissati per legge in 6 mesi).

 

3- RECESSO UNILATERALE DEL CONDUTTORE PER GRAVI MOTIVI

“Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.” (Art. 4 comma 2, L. 27 luglio 1978, n. 392).
(Per le locazioni commerciali si fa invece riferimento all’Art. 27, L. 27 luglio 1978, n. 392).
Ma quali sono questi “gravi motivi”?
I gravi motivi di recesso unilaterale del conduttore non sono individuati dalla legge in modo tassativo ma, come chiarito dalla giurisprudenza, devono sostanziarsi in fatti oggettivi, involontari, imprevedibili, e sopravvenuti alla costituzione del rapporto e tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la prosecuzione del rapporto locativo.
Riteniamo che l’attuale emergenza da Coronavirus possa sicuramente configurare “gravi motivi” per il recesso.

Atre considerazioni in merito:

• In questo caso il canone di locazione è comunque dovuto per tutti i 6 (SEI) mesi di preavviso previsti dalla legge.
• Anche se la facoltà di recesso senza motivi fosse esclusa dal contratto, è sempre e comunque possibile il recesso per gravi motivi, in deroga a qualunque patto diverso stabilito nel contratto.

 

QUINDI COME DEVO COMPORTARMI SE IL CONDUTTORE CHIEDE DI RECEDERE ANTICIPATAMENTE DAL CONTRATTO?

Prima di adire le vie legali, è sempre opportuno aprire un canale di interlocuzione fra locatore e conduttore, al fine di trovare una soluzione condivisa che possa recare il minor danno possibile a entrambe le parti.

Il nostro consiglio è quello di rivolgerti in prima battuta all’agenzia immobiliare che ti ha assistito nella ricerca dell’immobile: vi troverai un professionista capace di aiutarti e consigliarti.

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• L’impegno dello Studio Immobiliare Serena

Lo Studio Immobiliare Serena è al tuo fianco per aiutarti, che tu sia un conduttore o un locatore. Contattaci subito e troveremo insieme il modo giusto per affrontare le tue difficoltà legate alla locazione del tuo immobile.

 

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